Правительство РФ выделит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дополнительно 40 млрд рублей, что должно помочь снизить стоимость ипотечных кредитов до 10–11%. Так считает премьер-министр Владимир Путин.

На последнем заседании правительства глава кабинета напомнил, что в 2010 году на поддержку ипотечного кредитования дополнительно будет выделено порядка 250 млрд рублей, из них 160 млрд – это пенсионные накопления, еще 50 млрд – средства государственного Внешэкономбанка.

Премьер-министр Владимир Путин отметил, что сегодня процентная ставка по ипотеке в коммерческих банках составляет около 14%, а выделение дополнительных ресурсов должно помочь банкам снизить эту ставку.

Стоит рассмотреть возможность снижения ставок на жилищные кредиты, динамику стоимости квадратных метров и реальные доходы граждан. По мнению многих опрошенных ВЗГЛЯДом экспертов, доступность жилья сегодня зависит не столько от ставок по ипотеке, сколько непосредственно от цены жилплощади и возможности купить эти метры. «Чтобы действительно повысить доступность жилья, необходимо достичь хотя бы минимального соответствия стоимости жилья средним доходам населения, – говорит ВЗГЛЯДу управляющий директор консалтинговой компании «Т.Р.А.М.» Ефим Колочевский. – Те же 10% – это было бы очень дорого даже для Европы, где уровень реальных доходов в разы выше российских. К тому же снижение ставок по ипотеке не означает, что кредит будет доступнее, так как банки, наученные кризисом, будут крайне строго подходить к оценке платежеспособности заемщиков».

«Эффективность ипотеки на уровне 10–11% в разы увеличит спрос на жилье, – считает директор компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Но следует иметь в виду, что, во-первых, этот спрос будет ориентирован исключительно на самое дешевое жилье, которого и так становится все меньше по причине хоть вялых, но все же имеющих место продаж, а также из-за глобальной «заморозки» строек. Само собой, спрос за счет удешевления ипотеки неминуемо приведет к росту цен».

Для понимания тех тенденций, которые уже в самом скором времени будут формировать ситуацию на рынке недвижимости, следует отметить, что кризис действительно обрушил цены на 25–40%, но не решил главной проблемы – высокой себестоимости строительства.

В Москве себестоимость панельных домов сегодня составляет 50–60 тыс. рублей за квадратный метр. В регионах – около 25 тыс. Разница образуется благодаря стоимости издержек застройщиков, причем не имеющих прямого отношения к самому процессу возведения домов. Структура издержек, по расчетам аналитиков строительной группы «О.С.Г.», для столицы выглядит следующим образом: 25 тыс. рублей – это стоимость земли и подключения к электроэнергии и инженерным сетям. Здесь же скрыты так называемые «коррупционные издержки».

По данным специалистов строительства, все строительные расходы составляют около 30 тыс. рублей за метр, включая стоимость рабочей силы и материалов. В итоге – 60 тыс. рублей – это и есть себестоимость. К этой сумме следует добавить до 20% за оплату кредитов, 10–15% – маржу застройщика и еще 10–15% – непредвиденные расходы.

Таким образом, в сложившихся условиях Москвы цена в 85–95 тыс. рублей за метр самого дешевого жилья на окраине города – это норма. В зависимости от «жадности» всех заинтересованных участников строительства, сложности получения земельного участка, разного рода «обременений» и пресловутой «доли» города средняя стоимость квадратного метра может быть дороже еще на 10–20%.

Еще один существенный момент – расчет себестоимости метра сделан на основе зарплат рабочих на сегодняшний день, когда она в результате кризиса была снижена на 30–40%. Вполне вероятно, что рост зарплат окажет дополнительное давление на цену жилья.

«Как правило, долька от будущего объекта (примерно треть квартир) отдавалась близким к городским властям компаниям (деньгами или активами), которые готовили эту документацию, – говорит РИА «Новости» руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФГУ ФЦЦС) Евгений Ермолаев. – Другая часть квартир уходила в свободный рынок (через посредников) – так появлялись конечные покупатели. И какая-то часть оставлялась себе (треть квартир), чтобы додержать их до конца строительства и заработать в 5–6 раз больше по сравнению с начальными затратами. Второй трети квартир (которые приобрели граждане) достаточно для того, чтобы достроить объект целиком. Однако как поступали компании? Они продавали эту вторую треть, а оставшуюся часть собственных квартир закладывали в банк и брали кредит. В сумме эти средства направлялись на покупку другой площадки, и такое повторялось по нескольку раз».

Что касается сегодняшних цен, то риелторы столицы, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, в один голос говорят, что сегодня наибольшим спросом пользуется жилье бизнес- и элитного классов, тогда как квартиры за 80–90 тыс. рублей за квадратный метр не продаются. То есть не продается то, что было изначально ориентировано на людей со средним достатком и на возможность использования ими ипотечных кредитов. Самостоятельно самые нуждающиеся в жилье граждане не в состоянии накопить даже на самую дешевую квартиру.

Эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что в докризисные годы примерно 30% жилья покупалось на ипотечные кредиты, 40% – с целью инвестирования и приумножения капитала. Кризис обрушил ипотечное кредитование, поэтому более трети потенциальных покупателей не смогли и не могут до сих пор реализовать свои планы и улучшить свои жилищные условия.

И все же не стоит переоценивать влияние ипотеки на покупательский спрос, говорят аналитики. «Сегодня необходимо ставить вопрос не о ставках банков, а об увеличении доходов граждан, тогда будет иметь смысл не изобретать велосипед, а пользоваться готовыми программами тех же стройсберкасс, как в Германии и других странах, – считает Виктор Щербаков. – Но здесь возникает замкнутый круг – неэффективность большинства промышленных предприятий не предполагает увеличения заработка занятых в них миллионов граждан».

«Это, конечно, парадоксально, но в наших своеобразных рыночных условиях от кризисного обвала жилищных цен не выиграл никто – для покупателей квартиры стали недоступны из-за падения доходов и отсутствия ипотеки. Высокая вероятность рисков сделала спорной выгодность инвестирования в новое строительство для частных инвесторов, – говорит Ефим Колочавский. – Банки осознали рискованность кредитования строителей и подняли кредиты для них на высоту, которая делает займы экономически невыгодными. Круг замкнулся».

Следовательно, можно сделать два вывода: дешевая ипотека нужна, как воздух, равно как и дешевое кредитование всей строительной отрасли. Но все это сработает только при условии, что доступность жилья будет зависеть не столько от ставок по ипотеке, сколько непосредственно от покупательской способности граждан, т. е. от их реальных доходов. Застройщики не будут возводить дома себе в убыток. Что касается муниципального жилья, то его объемы крайне малы, а получить его сегодня так же сложно, как и 20 лет назад, если судить по очередям на получение квартир.

Дата: 4 February 2010, 2:45